A nossa entrevista especial deste mês é com o Sr. Coriolano Lacerda, Head de Inteligência Imobiliária e Operação Geoimovel & DataZAP, no Grupo OLX. O bate-papo concentrou-se, principalmente, sobre o atual cenário do mercado imobiliário no Vale do Paraíba e visualizar as perspectivas futuras, tanto para as construtoras como para quem pensa em investir no setor.

Confira!

1. Como você analisa o atual cenário do mercado imobiliário no Vale do Paraíba: pode-se dizer que está aquecido; e quais as tendências para os próximos anos?

Coriolano Lacerda: O mercado imobiliário no Vale do Paraíba está experimentando um leve aquecimento devido ao atual cenário de recuperação econômica. Já podemos observar indícios claros de uma reversão da tendência de queda que afetou o setor em 2022. Uma análise acumulada de 2023 revela uma aceleração no volume de lançamentos e na comercialização de unidades, registrando um crescimento de 2% em comparação com o mesmo período de 2022.

Quando examinamos o mercado de revenda com base nos portais imobiliários do Grupo OLX, observamos um aumento de 5% na demanda por imóveis residenciais. Além disso, os preços dos imóveis têm demonstrado variações positivas, sinalizando um desequilíbrio entre a crescente demanda e a oferta na região. Este comportamento está de acordo com o conceito de oferta e demanda, onde, em 2023, os preços dos lançamentos imobiliários variaram positivamente em 8%, enquanto os preços das propriedades em revenda aumentaram em impressionantes 15%. Isso reflete na alta demanda por imóveis na região e a limitação da oferta, sugerindo um mercado imobiliário em crescimento.

Em resumo, observamos que o mercado imobiliário no Vale do Paraíba está em processo de estabilização em 2023, interrompendo o declínio observado em 2021 e 2022. As perspectivas indicam um retorno ao crescimento real em 2024, à medida que os cenários macroeconômicos continuam a evoluir de maneira favorável.

2. Do seu ponto de vista, quais são os principais pontos que as construtoras devem se atentar para os futuros empreendimentos na região?

Coriolano Lacerda: Do meu ponto de vista, existem vários aspectos críticos aos quais as construtoras devem estar atentas ao planejar futuros empreendimentos na região. O mercado imobiliário, por natureza, possui características de longo prazo, o que significa que a adaptação dos projetos existentes às novas demandas habitacionais, incluindo aquelas que surgiram após a pandemia do novo coronavírus, pode ser desafiadora. No entanto, as construtoras têm uma posição vantajosa, pois têm a flexibilidade para criar projetos que atendam às necessidades em evolução da população.

Além disso, a renda das pessoas desempenha um papel significativo no mercado imobiliário, juntamente com o acesso ao crédito. É importante notar que não há escassez de demanda por produtos imobiliários devido ao déficit habitacional existente. A principal limitação muitas vezes está relacionada à disponibilidade de crédito. Vimos claramente os efeitos positivos de taxas de juros mais favoráveis, com baixas taxas de juros em 2020, resultando em recordes de vendas e concessão de crédito.

Portanto, as construtoras não devem apenas se concentrar em adquirir novas áreas e desenvolver novos projetos, mas também devem estar atentas às condições econômicas em evolução. O ano de 2024 parece promissor para projetos econômicos e habitacionais, desde que as construtoras estejam alinhadas com as necessidades do mercado e as condições econômicas em constante mudança.

3. Como as construtoras associadas da ACONVAP podem entender melhor o mercado, no sentido de atender às expectativas dos compradores?

Coriolano Lacerda: Para que as construtoras associadas da ACONVAP compreendam melhor o mercado e possam atender às expectativas dos compradores, a adoção de uma cultura orientada por dados (data-driven) oferece inúmeros benefícios. Além da análise de dados secundários, aqueles que já existem, é possível realizar pesquisas e coletar dados primários, a partir de fontes significativas, para fundamentar decisões e gerar insights poderosos. Há várias formas a serem consideradas:

• Realizar Pesquisas de Mercado: Investigar o mercado por meio de pesquisas formais e informais. Isso inclui a coleta de dados sobre a concorrência, o comportamento do consumidor e as tendências do setor. As pesquisas de mercado são fundamentais para identificar lacunas e oportunidades no mercado.
• Escutar o Cliente: Esteja aberto e receptivo ao feedback dos clientes. Eles representam uma fonte valiosa de informações sobre o que está funcionando e o que não está. Realize pesquisas de satisfação, entrevistas ou grupos focais para compreender suas opiniões e necessidades.
• Monitorar as Redes Sociais: As redes sociais desempenham um papel crucial na disseminação das opiniões dos consumidores e das tendências de consumo. Monitorar as redes sociais permite entender o que as pessoas estão dizendo sobre sua marca, produtos e concorrentes, revelando insights valiosos.
• Utilizar Ferramentas de Insights: Faça uso de ferramentas específicas projetadas para coletar ideias e tendências nas redes sociais. Por exemplo, o Google Trends possibilita rastrear o interesse das pessoas por palavras-chave e tópicos ao longo do tempo, o que ajuda a identificar as tendências em ascensão.

Ao combinar pesquisas de mercado, feedback dos clientes, monitoramento de redes sociais, ferramentas de insights e outras práticas, é possível desenvolver uma sólida compreensão do mercado e adaptar as estratégias para atender às expectativas em constante evolução dos consumidores. A disseminação da análise de dados tornou acessível a todos a oportunidade de adotar uma abordagem orientada por dados. Nós, do DataZAP, somos pioneiros na popularização da utilização de dados nas operações e disponibilizamos índices e pesquisas gratuitas.

4. Quais as maiores demandas, dos clientes, nos portais imobiliários?

Coriolano Lacerda: Para identificar as principais demandas dos clientes nos portais imobiliários, é crucial analisar o mercado de acordo com diferentes segmentos, uma vez que cada público possui necessidades específicas.

Segmento Econômico: Quando se trata de imóveis com preços até R$250 mil, observamos que os produtos mais demandados nos portais imobiliários são projetos de 2 dormitórios com 46-60m² e 3 dormitórios com 61-90m². Este segmento registra um crescimento na busca, com um saldo positivo de demanda. Isso significa que o número de interessados em imóveis é cerca de 15% maior do que a oferta disponível, o que cria um cenário de oportunidade para as construtoras.

Segmento Médio-Alto Padrão: Os imóveis com preços entre R$250 mil e R$1 milhão concentram a maior parte da oferta na região, representando cerca de 70% da oferta disponível nos portais imobiliários. Nesse cenário de alta concorrência, a informação é ainda mais crucial para um bom desempenho. Quando analisamos os segmentos com saldo positivo de demanda, destacam-se os projetos de 3 dormitórios com metragem entre 61-90m² e 91-120m².

Segmento de Luxo: Os imóveis com preços superiores a R$1 milhão apresentam o menor percentual de demanda. Em termos gerais, existem cerca de 3 imóveis disponíveis para cada interessado, o que novamente evidencia um cenário de alta concorrência. No entanto, há um saldo positivo de demanda para imóveis verticais (apartamentos) de 3 dormitórios com metragem de 121-150m², com um saldo positivo de demanda de 7 pontos percentuais. Em termos simples, isso significa que se todos os interessados em imóveis adquirissem um imóvel com essas características (3 dormitórios - 121-150m²), 7% dos interessados ficariam sem o imóvel desejado.

Essa análise segmentada fornece informações valiosas para as construtoras e agentes imobiliários associados da ACONVAP, permitindo-lhes compreender as necessidades e preferências dos clientes em diferentes faixas de preço e direcionar seus esforços de acordo com o mercado específico em que atuam.

5. Qual região de São José dos Campos você acredita que seja melhor para investir, hoje? E por quê?

Coriolano Lacerda: Para determinar a melhor região para investir em São José dos Campos hoje, é fundamental realizar uma análise criteriosa das tendências de mercado e do comportamento da demanda nos últimos anos. Ao invés de se concentrar apenas nos locais com a maior parcela de busca, que geralmente correspondem a áreas consolidadas, é importante considerar as regiões em ascensão, com um aumento na busca por propriedades no último ano. Essa análise de variação na demanda visa identificar regiões emergentes com potencial para investimento no setor imobiliário.

Nesse cenário, algumas áreas se destacam com base nessas considerações analíticas:

• Satélite: A região tem a maior variação de leads para venda com um crescimento na busca por imóveis que abrange o Vale Sul Shopping e se estende ao longo de toda a Avenida Cidade Jardim. A presença de um centro comercial importante e a valorização da área podem estar atraindo investidores e compradores em busca de conveniência e qualidade de vida, já que não existe grande movimentos de crescimento da oferta.
• Jardim das Colinas: Esta região apresentou crescimento na demanda ao longo do último ano no entorno do Colinas Shopping, com variação negativa de oferta. Um ponto de atenção é para a região vizinha imediata do Aquarius que possui redução na busca por imóveis mesmo com redução na oferta.
• Região Tesouro e Eugênio de Melo: A variação positiva na oferta da região do Eugênio de Melo e Galo Branco gerou um fator positivo na região da Vila Tesouro, onde existe um crescimento pela busca de imóveis desde o entorno do Hospital Municipal Dr. José de Carvalho Florense até a General Motors.
  
  

É importante destacar que, embora essas regiões apresentem um potencial de investimento promissor com base nas tendências recentes, é fundamental realizar uma análise de mercado mais aprofundada, considerando fatores como infraestrutura, desenvolvimentos futuros, características demográficas e econômicas, além de seu próprio perfil de investimento e objetivos financeiros.

Mapa 1 Variação da OFERTA:

Mapa 2 – Variação da DEMANDA: