A jurisprudência sobre distratos imobiliários tem sido, há anos, um dos temas mais sensíveis do mercado da construção civil. Em meio a debates sobre cláusulas penais, comissões de corretagem e indenizações por rompimento unilateral, o setor convivia com elevada insegurança jurídica, marcada por decisões divergentes e percentuais de retenção que variavam de 10% a mais de 50%.

Nesse contexto, a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.106.548/SP, consolidou o entendimento de que a retenção máxima permitida para contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor não pode ultrapassar 25% dos valores pagos pelo comprador, determinando ainda a devolução imediata da quantia restante. O acórdão, relatado pela ministra Nancy Andrighi, tende a uniformizar o tratamento dos distratos e impacta diretamente o fluxo de caixa, a modelagem contratual e a gestão de risco das empresas.

 A Corte reafirmou entendimento já presente na jurisprudência: em contratos de compra e venda de imóvel na planta ou de lote não edificado, quando configurada relação de consumo, a soma das retenções contratuais não pode exceder 25% do montante pago pelo adquirente.

 Para esse cálculo, é irrelevante que o contrato distribua valores em rubricas como comissão de corretagem, despesas administrativas, cláusula penal, taxas internas ou outras. A partir da decisão, todas essas deduções são tratadas como retenção global, sujeita ao limite de 25%.

 O fundamento central do acórdão é a proteção do consumidor contra enriquecimento sem causa e penalidades desproporcionais, conforme os arts. 39, V, e 51 do Código de Defesa do Consumidor. Embora o distrato gere custos para incorporadoras e loteadoras, tais despesas não podem impor ao comprador ônus excessivo nem inviabilizar a restituição substancial do investimento realizado.

 Outro ponto relevante fixado pelo STJ diz respeito à imediatidade da devolução. Algumas cláusulas, sobretudo em contratos submetidos à Lei nº 4.591/1964, condicionavam o reembolso ao término da obra ou à entrega das chaves. O Tribunal afastou tais condicionantes e afirmou que a restituição deve ser imediata, salvo hipóteses excepcionalmente justificadas e devidamente comprovadas pela construtora.

 A decisão também ressaltou que, embora a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) permita percentuais maiores de retenção — chegando a 50% em situações envolvendo patrimônio de afetação — essa norma não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quando houver relação de consumo. Prevalece, portanto, o princípio da proteção ao consumidor, em coerência com precedentes anteriores, especialmente em contratos que revelem hipossuficiência técnica, informacional ou econômica do adquirente.

 Diante desse cenário, recomenda-se que empresas do setor revisitem suas minutas contratuais, com atenção às cláusulas de retenção. Vale avaliar a pertinência de ajustar dispositivos que fragmentem retenções em múltiplas rubricas, condicionem a devolução ao fim da obra ou estipulem percentuais superiores a 25%, exceto em operações claramente afastadas do âmbito consumerista, como transações entre investidores profissionais. A adequação preventiva reduz riscos e fortalece a segurança jurídica.

 Também é oportuno reavaliar modelos financeiros utilizados na comercialização de empreendimentos. Como o teto de retenção limita a recomposição de determinados custos, as empresas podem se beneficiar de maior precisão na precificação inicial, da criação de mecanismos eficazes de mitigação do risco de desistência e do aprimoramento de políticas comerciais mais claras e equilibradas. Tais medidas atuam como instrumentos de gestão, e não como imposições do acórdão.

 A uniformização jurisprudencial tende, ainda, a aumentar a previsibilidade e reduzir a litigiosidade. Com parâmetros mais objetivos, o volume de disputas sobre percentuais de retenção deve diminuir, favorecendo tanto incorporadoras quanto compradores e contribuindo para maior estabilidade financeira e operacional.

 Os reflexos também atingem a comercialização de lotes não edificados. Embora o setor historicamente aplicasse percentuais mais altos nesses casos, a orientação do STJ sugere a necessidade de reavaliar práticas e padronizar contratos, especialmente em loteamentos e empreendimentos de maior porte. A revisão prévia auxilia na adequação às expectativas do mercado e ao entendimento jurisprudencial vigente.

 A decisão do STJ reforça um movimento de consolidação jurisprudencial em favor do equilíbrio contratual. Para o setor da construção civil, representa um desafio e uma oportunidade. Desafio, porque demanda revisão de modelos tradicionais de distrato e ajustes internos. Oportunidade, porque a previsibilidade jurídica fortalece a confiança no mercado, reduz a variabilidade de decisões judiciais e traz maior estabilidade ao planejamento de empreendimentos.

 Em um ambiente competitivo, construtoras, incorporadoras e loteadoras que se adaptarem rapidamente às novas diretrizes tendem não apenas a mitigar riscos, mas a se destacar pela transparência e conformidade regulatória — valores essenciais para a sustentabilidade econômica e jurídica do setor.

Artigo produzido por Dra. Paola Castro - Sócia na prática de Direito Imobiliário na Alves Oliveira Advocacia e consultora juridica da Aconvap.

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