A reserva de imóveis na planta, formalizada por meio de um termo de reserva antes do registro de incorporação imobiliária, ganhou destaque no setor da construção civil com a aprovação da Lei 14.382/22, que modificou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). A nova legislação flexibilizou as negociações pré-registro, suscitando debates sobre os limites legais e os riscos jurídicos para as incorporadoras.

Antes da Lei 14.382/22, a comercialização de unidades autônomas era proibida antes do registro da incorporação, conforme o artigo 32 da Lei 4.591/64, com o intuito de proteger o consumidor de transações em empreendimentos não formalizados. A mudança no texto substituiu "negociar" por "alienar ou onerar", permitindo que as incorporadoras firmem termos de reserva e assegurem o direito de preferência de compra, desde que isso não configure venda antecipada de frações ideais.

Essa alteração trouxe flexibilidade ao permitir que as incorporadoras avaliem o interesse de mercado antes de concluir o registro da incorporação. Assim, podem planejar seus projetos e ajustar a viabilidade econômica com base na demanda registrada.

Apesar dos benefícios, a cautela é essencial para evitar que o termo de reserva seja visto como venda antecipada, o que poderia implicar em sanções e danos à imagem da empresa. Além disso, até que o registro de incorporação esteja completo, as incorporadoras devem informar claramente que o empreendimento não está regularizado e manter transparência na publicidade, respeitando o artigo 32, parágrafo 3º, da Lei de Incorporações.

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC - 5054611-66.2023.8.24.0000) exemplifica a necessidade de cuidado ao utilizar o termo de reserva, estabelecendo um precedente importante. O tribunal autorizou a prática desde que não envolva alienação ou oneração de frações ideais e que o consumidor seja informado sobre a ausência de registro de incorporação.

A flexibilização da Lei 14.382/22 oferece ao setor imobiliário uma chance de antecipar a demanda por novos empreendimentos por meio do termo de reserva. Contudo, é indispensável que as incorporadoras atuem em conformidade com a legislação, com o apoio de assessoria jurídica especializada, para garantir segurança nas transações e minimizar riscos jurídicos.

Artigo produzido por Dra. Paola Castro - Sócia na prática de Direito Imobiliário na Alves Oliveira Advocacia e consultora juridica da Aconvap.

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